他于 2006 年年初在北京东部某小区购买了一套 145 平方米的房子，总价为 130 万。目前能以 152 万元出售，而当下的租金则为 6000 元 / 月。是租还是卖？他给记者算了一笔帐。

     如果目前出售的话，由于该套房屋在营业税征收期内，需要交纳营业税、印花税、个税以及土地增值税。即总税费＝总出售额 ×（ 5.5 ％的营业税＋ 0.05 ％的印花税＋ 1 ％个税＋ 1 ％土地增值税） 152×7.55% ＝ 11.476 万。净收益＝ 152-130-11.476 ＝ 10.524 万。

     “实际上，我所付出的成本还包括当初买入时的契税（购房价的 1.5% ）、公共维修基金（购房价的 2% ）、物业、装修等费用。如果再减去这些费用，投资收益率仅略高于银行利率。” 张先生告诉记者。

     “6000元的出租价格还不错，只是面临着很多风险，如房屋空置、租金下跌、成本上升等。由于我是贷款买房，最怕利率大幅上调。” 张先生说。

     据统计，近几年来，尽管北京市商品房同比增长幅度为 10% 左右，而租赁市场普通楼房的租赁价格只上涨了3% 左右，甚至某些区域因为供应量过高，租金不升反降。

     北京房产中介公司我爱我家的副总经理胡景晖认为，近几年二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态，对投资者来说，风险很大。如果传闻中加息的呼声一旦成为事实，投资性买房人的实际收益率又要下降。

     据记者了解，很多投资买房的人都面临着租售两难的状况。如果卖掉，基本没怎么赚钱；出租则风险大，收回成本的时间太长。

升值11 ％才有利可图

     刚过去的一年，有人称为房地产调控政策年。经过一系列调控政策的洗礼，一手房市场的投资比例也在下滑。

     北京某房地产中介公司的李女士告诉记者，房产投资要有收益的话，就要求商品房价格涨幅要超过包括银行贷款利息、个人所得税税率、营业税税率、契税税率以及其他手续费在内的总和。在一次性付款的前提下，目前购买一套普通住宅进行投资的最低交易成本大概是11 ％。也就是说，房产在转让前必须要升值超过 11 ％才有利可图。

     有关业内人士称，目前投资房产的风险已越来越高，而更大的风险则来自银行贷款利率上调。目前，利率上调所造成的成本上升已开始显现。2006年4月 28日、8月19日，央行先后两次宣布贷款基准利率上调 0.27 个百分点。若按目前一年期贷款基准利率6.12%计算，假设买一套60万元的住房，贷款40万元，期限30年，仅利息就近48万元。

     “从我的研究来看，利率一般是随ＧＤＰ增长率上下波动２％，无论发达的市场经济还是新兴的市场都是如此。我国的ＧＤＰ增长一直在９％，利率应该在１１％左右。”中国社会科学院金融所金融制度室主任易宪容告诉记者，“利率逐步上调，债务负担必然增加。”

     另一方面，从国际通行的房屋“租售比”来看，也显示目前投资买房存在风险。

     胡景晖告诉记者，在朝阳区的CBD核心地带，富力城的两居室租金在 3500 元 / 月，房价 96 万元左右，租售比在为27

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